Procédure d’achat au Portugal
1. La recherche et le programme de visites
Afin de vous éviter de longues et incertaines prospections sur les sites immobiliers, nous vous aidons à définir vos critères de choix :
- But de l’acquisition (retraite en résidence principale ou secondaire pour séjour de vacances, investissement locatif…),
- Emplacement (villes, quartiers, centre-ville, bord de mer…)
- Type de biens (appartement, maison, neuf ou ancien, avec ou sans travaux nécessaire..),
- Contraintes budgétaires (autofinancement total, nécessité d’emprunt, apport, choix établissement bancaires…)
Une fois ces critères définis ensemble, nous ciblons les annonces qui correspondent et préparons un programme de visites personnalisé qui tient compte de vos disponibilités durant votre séjour à Lisbonne. Un minimum de quinze visites est prévu sur une période de 2 à 4 jours.
2. La réservation
Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociation qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.
Si l’accord est trouvé, il faudra valider votre décision sous forme d’une réservation. Un premier acompte sera négocié avec le vendeur (entre 0.5 à 2 % du prix). Deux semaines de délai seront ainsi accordées, période pendant laquelle le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien à un autre éventuel acquéreur. Ce délai permet de préparer la prochaine étape, à savoir la signature d’une promesse de vente
3. Inscription fiscale et compte bancaire
L’acheteur doit être titulaire d’un numéro d’identification de contribuable au Portugal (numéro fiscal), qui sera indispensable pour l’achat de propriétés,
Nous vous conduirons auprès des services fiscaux pour effectuer cette démarche en toute tranquillité et éviter les problèmes de traduction.
Concernant l’ouverture du compte bancaire, il y a deux possibilités :
- Démarche à effectuer lors de voter séjour au Portugal. La encore, nous avons la possibilité de vous communiquer les coordonnées d’agence bancaires dans lesquelles vous serez accueillis par un chargé de clientèle bilingue.
- Si le financement est accordé par une banque portugaise en France, l’agence française se charge de cette démarche et vous proposera simplement de choisir l‘agence bancaire en fonction de son implantation géographique. Cette solution est relativement simple. Les documents liés à votre compte, y compris la carte de crédit, vous seront directement transmis chez vous en France par l’agence portugaise.
La promesse de vente :
Comme en France, une promesse de vente devra donc être rédigée “Contrato Promessa de Compra e Venda” avant qu’une vente ne soit réitérée devant notaire.
La promesse de vente rappelle les droits et les devoirs des parties, les conditions de l’accord pendant la période transitoire (avant signature définitive) et prévoit notamment le versement d’une partie du prix. Pour que le contrat soit opposable, il faut se rendre à la “Conservatória de Registo Predial do imóvel” (Cela coûte environ 260 euros)
Un second acompte complémentaire devra être versé au vendeur, afin d’atteindre environ 15 à 20 % du prix total de l’acquisition, qui correspondra donc à l’apport minimum nécessaire (voir conditions d’obtention de crédit).
Nos conseils :
Au Portugal, la clause suspensive concernant l’obtention du crédit, n’existe pas. Il est impératif qu’une clause de ce type soit insérée lors de la rédaction de la promesse de vente.
Cette clause doit prévoir l’octroi d’un financement dans un délai imparti à négocier avec le vendeur.
Dans le cas d’un financement par le biais d’une banque portugaise en France, nous vous conseillons de négocier un délai minimum compris entre 75 et 90 jours.
Passé ce délai, 2 possibilités :
- Le prêt ne vous sera pas accordé, vous devez immédiatement en informer le vendeur afin qu’il vous rembourse votre apport dans un délai de 10 jours,
- L’octroi du prêt est retardé pour des raisons administratives, il faut négocier avec le vendeur un délai supplémentaire. Dans ce cas une pénalité est prévue (ex : 40 € / jour).
4. La signature de l’Acte public
La propriété est conférée seulement avec la signature de l’acte public, qui peut être conclue devant le Notaire (Notaire privé) ou par l’intermédiaire d’un avocat (document privé certifié). Tous les documents judiciaires sont vérifiés par le notaire avant la signature du contrat final et lu à haute voix, et finalement signés par les parties elles-mêmes. Le contrat peut être lu et traduit en français.
Avant la signature définitive devant le notaire, selon le choix de l’établissement prêteur, un compte sera ouvert par votre banque directement au Portugal, auprès d’une agence de la même marque, le choix l’emplacement géographique restant à votre discrétion. Le transfert des fonds sera effectué quelques jours avant la vente.
5. Inscription administratives et imposition
Après l’exécution de l’acte, la propriété doit être inscrite par le notaire, au nom du nouveau propriétaire, sur le registre foncier de la zone de la propriété.
Enfin, il restera, pour l’acheteur, à s’acquitter de l’impôt sur les transmissions immobilières appelé IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Cet impôt est un pourcentage assis sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente ou la valeur patrimoniale du bien évaluée par les services fiscaux. Après calcul du pourcentage correspondant, l’état portugais applique un abbatement. Cet abattement est fonction du lieu et de l’utilisation finale du bien (résidence principale ou secondaire, Portugal continental ou îles).
Impôts exigibles avant que l’achat ne soit conclu
A- Timbre fiscal de 0,8% sur le prix de la propriété.
B- IMT (taxes foncières transmissions)
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Résidence principale |
% |
Déduction forfaitaire |
|
Valeur inférieure à € 92.407 |
1 |
—— |
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Valeur comprise entre € 92.407 et € 126.403 |
2 |
€ 1.848 |
|
Valeur comprise entre € 126.403 et € 172.348 |
5 |
€ 5.640 |
|
Valeur comprise entre € 172.348 et € 287.213 |
7 |
€ 9.087 |
|
Valeur comprise entre € 287.213 et € 550.836 |
8 |
€ 11.959 |
|
Plus de € 550.836 |
6 |
Aucune déduction |
Exemple
• Résidence principale vendue 200 000 € : 200.000 €* 2% – 9.087 € = 4.913 € d’impôt à régler (IMT)
|
Résidence secondaire |
% |
Déduction forfaitaire |
|
Valeur inférieure à € 92.407 |
1 |
—— |
|
Valeur comprise entre € 92.407 et € 126.403 |
2 |
€ 924 |
|
Valeur comprise entre € 126.403 et € 172.348 |
5 |
€ 4.716 |
|
Valeur comprise entre € 172.348 et € 287.213 |
7 |
€ 8.163 |
|
Valeur comprise entre € 287.213 et € 550.836 |
8 |
€ 11.035 |
|
Plus de € 550.836 |
6 |
Aucune déduction |
Exemple :
Résidence secondaire vendue 200 000 € : 200.000 €* 2% – 8.163 € = 5.837 € d’impôt à régler (IMT)
C -Notaire
Environ 1000 €
Il est possible pour un acheteur de se dispenser de la signature d’une promesse de vente et de signer immédiatement un contrat de vente “Contrato de Compra e Venda”.
Dans cette hypothèse, l’acte authentique (“escritura”) se fera devant Notaire (“Cartório Notarial”) étant précisé qu’au Portugal, le notaire est un officier Public, fonctionnaire de l’Etat. Vous trouverez donc son Office dans une des annexes de la Mairie du lieu de situation de l’immeuble. Cette profession est strictement encadrée (Voir le site de l’ordre des Notaires portugais : www.notarios.pt).
Si vous emprunter, le notaire devra prendre une hypothèque pour le compte de la Banque. Cet acte coute 142 €. En revanche, le coût d’un acte authentique seul de vente s’élèvera à 175 € (ou à la moitié si vos fonds transitent par un PEL “Conta poupança habitaçao” auquels s’ajoutent 0,50 €/page + un timbre fiscal dont la valeur est équivalente à 0,8% du prix de vente + timbre fiscal emprunt équivalent à 0,6% par tranche de 5 ans)
– * Demander la dispense du paiement de l’impôt IMI : le nouveau propriétaire dispose d’un délai de 60 jours pour demander une dispense de paiement de l’impôt auprès de son Centre des impôts (“Finanças”). Vous serez dispensé de régler l’impôt pendant X années en fonction de la valeur patrimonial du bien.
– Valeur patrimoniale fiscale………Période de dispense
– Jusqu’à 150.000 euros……………………………..6 ans
– Jusqu’à 225.000 euros……………………………..3 ans
– * N’oubliez pas de lever les hypothèques qui grèvent votre bien au fur et à mesure du remboursement de vos prêts immobiliers. Votre banque vous délivrera un document appelé « distrate da hipoteca » dans lequel il déclare que votre dette est éteinte qu’il faudra remettre à la “Conservatória do Registo Predial”.
– A toutes fins utiles, nous vous suggérons de vous faire assister d’un interprète en langue française ainsi que d’un avocat inscrit sur le site de l’ordre (www.oa.pt) ou d’un solicitador (www.solicitador.net).
